Fråga om juridik: Nya regler kring fastighetsköp

Fråga om juridik: Nya regler kring fastighetsköp

2019-10-10

Vi ska köpa en fastighet och ta lån i spansk bank. Vi har hört att det är nya regler som gäller. Har du några tips?

---

Version för utskrift Skicka till en vän

---

AV ABOGADO LARS ISACSSON
[email protected]
www.isacsson.es
+34 952 90 82 37

Hej och tack för frågan. Som ni kanske har sett har det skrivits mycket om oskäliga avtalsvillkor i banksektorn. Bland annat har det skrivits om de s k ”clausula suelos” som banker tillämpat om som det pågår många processer om. Som ett led i stävjandet av detta gäller sedan juni i år en ny lag som reglerar fastighetslån. Lagen bygger på ett EU-direktiv från 2014 och har nu blivit spansk lag. Avsikten med lagen är att försöka återskapa förtroendet för banksektorn genom att skapa en bättre balans mellan långivare och låntagare och införa en långtgående informationsskyldighet om lånevillkoren.

Lagen innebär bl a att banken måste säkerställa att låntagaren får fullständig information om lånevillkoren och dessas konsekvenser. Detta görs genom att den notarie där lånet (och inteckningen) har till uppgift att gå igenom lånevillkoren med låntagaren och informera om de konsekvenser dessa kan ha för låntagaren. När låntagaren har accepterat lånevillkoren börjar en period om tio dagar löpa. Under denna period kommer låntagaren dels att få detaljerad information om lånevillkoren, dels få besöka notarien ifråga för en genomgång och ytterligare information kring lånet. Bland det som notarien informerar om finns också konsekvenser som ligger utanför låneavtalets villkor, t ex att låntagare i allmänhet svarar med all sin egendom – och inte enbart fastigheten ifråga - för lånets återbetalning. Denna genomgång resulterar i ett dokument som undertecknas av er inför notarien, som bekräftar att ni har gått igenom (och förstått) avtalsvillkoren och andra konsekvenser av lånet.

Denna nya lag innebär att processen med att ta upp fastighetslån i Spanien har blivit något mer komplicerad än vad som tidigare var fallet, men samtidigt tryggare för låntagare. Var alltså beredda på att få mycket information och besöka notarien en extra gång. Notarien kommer också att förvissa sig om att ni har förstått villkoren med kontrollfrågor. Därför bör ni inför detta möte ha gått igenom lånevillkoren med er advokat.

Ni frågar också om betalning med check, som begärs av säljaren. Detta är en mycket vanlig betalningsmetod vid fastighetsköp och något som vi starkt rekommenderar köpare av fastigheter att använda. Anledningen är att betalningen då kvitteras av säljaren i den notariserade lagfarten (escritura). Om man istället vill använda sig av överföring via bank måste köpeskillingen ha kommit säljaren tillhanda om den ska kunna kvitteras i lagfarten, vilket innebär att köparen måste genomföra överföringen innan tillträdet – något som vi inte rekommenderar på grund av de risker som detta kan föra med sig för en köpare.

Fastighetsköp och lånefinansiering ska man ta hjälp med av någon som har tillräckliga kunskaper i spansk rätt, som är det som reglerar köp- och lånevillkor. Givetvis står vi till ert förfogande med våra spanska och svenska jurister.
 

---

---