De flesta svenskar som köper en bostad i Spanien gör det som ej resident i Spanien. Dvs det är att betrakta som en sommarstuga. Vilka skatter drabbar då detta köp? Bo Wennertorp vid den svenska revisionsbyrån Global Accounting SL reder ut begreppen. Varje köp från byggmästaren drabbas av moms (IVA). Fram till den 30 juni är momsen på ett fastighetsköp 7 % av köpeskillingen. Från den 1 juli uppgår momsen till 8 %. Begagnade hus drabbas istället för moms av en regional överföringsavgift. Den kan uppgå till olika belopp. Men varierar normalt mellan 6-8 % av köpeskillingen beroende på region. Denna avgift tillfaller regionalmyndigheten. I södra Spanien avses Andalucia. Eftersom momsen höjs till 8 % den 1 juli har den andalusiska regionalmyndigheten (Junta de Andalucia) höjt överföringsavgiften för begagnade fastigeter till 8 % den 19 mars 2010. Men denna höjning har än så länge bara avsett fastighetsköp över 400.000€
Den som vill bygga själv och bara köper en bit mark får för markköpet erlägga moms med 16 % av markpriset. Denna moms höjs till 18 % den 1 juli 2010.
Den som köper ett nytt hus får förutom momsen på 7 % eller efter den 1 juli 8 % betala stämpelskatt om 1 % av köpeskillingen. Om man belånar huset får man dessutom betala stämpelskatt om ca 2 % av lånebeloppet. Denna låneavgift är lika för nytt resp begagnat hus.
Efter inköpet drabbas man som fastighetsägare av en årlig avgift om normalt 0,5 % av taxeringsvärdet. Denna avgift skall redovisas på blankett 210 en gång per år.
Den som hyr ut sin bostad skall till skatteverket en gång per kvartal betala en skatt om 24 % av vinsten på uthyrningen. Denna skatt beräknas fram till helt nyligen som 24 % på uthyresinkomsten brutto. Men skatten har numera ändrats till 24 % på vinsten på uthyrningen. Avdrag får således göras för de kostnader man haft för uthyrningen.
Vid försäljning skall reavinstskatt beräknas och betalas. Skatten för ej resident uppgår till 19 % av vinsten. Detta oberoende av vinstens storlek. Den residente får betala 19 % reavinstskatt på en vinst uppgående till 6.000 €. För större vinster blir skatten 21 %. Det är viktigt att spara kvitton från inköp, ombyggnationer etc. Men spanska skattverket är medveten om att många underlåter att reavinstdeklarera sin försäljning som ej resident. Man kanske bor i ett avlägset land och man tror att skatteverket inte skall finna mig som säljare av en spansk fastighet. Enligt spansk lag skall därför köparen betala 3% av köpeskillingen direkt till skatteverket som säkerhet att säljaren reavinstdeklarerar sin försäljning. Säljaren får vid försäljningsögonblicket bara ut 97 % av köpeskillingen. De 3 % som inbetalas av köparen till skatteverket är ett aconto eller ett tillgodohavande som säljaren har hos skatteverket.
Ett vanligt missförstånd är att säljaren har fullgjort sina skyldigheter när 3 % av köpeskillingen inbetalts till skatteverket. Så är inte fallet. De 3 % som köparen inbetalt till skatteverket är bara ett aconto eller ett förskott. Reavinstdeklaration måste upprättas och säljaren har de 3% på köpeskillingen som ett förskott som skall avräknas 19% på vinsten.
Den som säljer sin fastighet skall till kommunen där fastigheten är belägen betala en avgift som kallas för plus valia. Det är en avgift som inte har något med reavinst att göra. Den beräknas på innehavstid och taxeringsvärde. Avgiften är normalt av ett lägre belopp men kan för dyrbara fastigheter som innehafts en längre tid uppgå till stora belopp.
Bo Wennertorp kan du nå via mail bosse@globalaccounting.es
